解读｜上海对市场热度较高的地块出让实行“双高双竞”，变化在哪？

视觉中国 图

8月15日，上海发布第五批次土地出让公告，同时优化交易规则，商品住房用地出让对市场热度较高的地块开始实行“双高双竞”。如何理解新规的优化举措？

根据新规，上海市商品住房用地出让对市场热度较高的地块实行“双高双竞”（两轮竞价、两轮竞高品质建设标准）举措，即竞买完成上一个指标要求后，转入下一个指标要求，采取梯度竞争举措，最终实现“高品质建设一地一方案”和“市场化配置价高者得”目标。

其中，“第一轮竞高品质”是将绿色建筑、超低能耗建筑、装配式建筑、可再生能源、BIM技术应用等普适要求纳入土地出让合同。“第一轮竞价”，对市场热度较高的地块，通过出让前综合会商机制，合理设定出让起始价格，确定差异化的溢价空间。

“第二轮竞高品质”，对“竞装修标准”“竞公共设施和开放空间等”“竞无偿移交政府的高端人才住房”等系列举措选择应用、顺次竞买；“第二轮竞价”是通过再次竞价，以“价高者得”的方式最终确定竞得人。

新规和以前相比有何不同？

此前，上海商品住房用地出让，竞买人在现场竞价时，实行先竞价格，再竞报“绿色建筑及超低能耗建筑”和“公租房比例”，如果仍有多个竞买人接受最高限价和同等竞报条件的，则最终通过摇号确定竞得人。也就是说，此前只有一轮竞价，溢价率达到30%后，通过摇号确定竞得人。

澎湃新闻（www.thepaper.cn）记者注意到，一周前，8月7日上海市2024年第四批次出让5幅商品住房用地完成交易活动中，徐汇滨江斜土街道xh128D-07地块由7位竞买人竞价，溢价率达到30%后摇号成交，成交价480480万元，成交楼面单价131044.92元/平方米，这也使该地块成为全国单价“地王”。当时所采用的交易规则，依然是一轮竞价，溢价率达到30%后，摇号确定竞价人。

而现在，新规取消了“摇号”环节，增加了第二轮竞价，“价高者得”。在“第二轮竞高品质”中，除原有的绿色建筑、超低能耗建筑等高品质建设指标外，新增设“竞装修标准”“竞公共设施和开放空间等”“竞无偿移交政府的高端人才住房”的3项指标。同时，“第二轮竞价”是通过再次竞价，以“价高者得”的方式最终确定竞得人。

值得注意的是，8月15日17时，上海市土地交易市场最新发布了上海市第五批次商品住房用地出让公告，具体出让静安区2幅地块，即曹家渡社区C050301单元9A-20地块、灵石社区N070402单元控制详细规划094a-14地块，出让总用地面积约5.01公顷，起始总价106.79亿元。

澎湃新闻记者了解到，这两幅地块处于上海中心城区，属于市场热度较高的地块，也将首次实行“双高双竞”的最新交易规则。

至于如何确定市场热度较高的地块，根据澎湃新闻记者从相关部门了解，上海市规划和自然资源局将会同上海市房管局等部门，通过综合会商机制，综合研判确定。

上海此番优化土地出让交易规则，意在更好发挥市场机制作用，创造更加公平、更有活力的市场环境，顺应人民群众对优质住房的新期待，引导住宅建设高质量发展、高品质建设，持续完善商品住房用地交易工作。